Реестры недвижимости в Германии и России: публичное доверие к данным или добросовестное приобретение имущества

Аннотация

В статье анализируются догма, научные концепции и судебная практика по проблемам приобретения недвижимого имущества при его неуправомоченном отчуждении в Германии и России. Автор предлагает усовершенствовать российскую модель защиты права собственности приобретателя недвижимости, которая основана на немецких юридических конструкциях. Исходя из принципа разумности, на любого приобретателя суды обычно возлагают обязанность проверять распорядительные правомочия контрагента, а также сомневаться в них (например, при нерыночной цене договора или частом совершении отчуждения), однако такая логика не работает в сфере гражданского оборота недвижимого имущества, поскольку законодатель гарантирует достоверность данных реестра недвижимости, признавая зарегистрированное право существующим, пока в реестр не внесена запись об ином. Правовую экспертизу правоустанавливающих документов осуществляют регистраторы, значит, приобретатели не должны нести риски при внесении ошибочных записей в реестр, что позволяет изменить подход к стандарту поведения приобретателей, так как нет необходимости исследовать их грубую неосторожность. В ст. 8.1, 223, 302 ГК РФ вместо добросовестности следует отразить сущность публичного доверия к ЕГРН: приобретатель не становится собственником, если знает о недостоверности реестра либо в реестре есть отметки о возражении или судебном споре относительно зарегистрированного права отчуждателя. Доверие к реестру недвижимости не обусловлено волей прежнего собственника на отчуждение и (или) встречным предоставлением приобретателя, но для баланса интересов сторон при наличии реального ущерба у потерпевшего, утратившего имущество помимо своей воли, и отсутствии расходов у приобретателя, полагавшегося на данные реестра, могут применяться правила кондикции из главы 60 ГК РФ вместо приобретательной давности (ст. 234, п. 4 ст. 302 ГК РФ). Между доверяющим приобретателем и неуправомоченным отчуждателем не должно быть личного и экономического тождества (родственные связи, отношения корпорации с ее единственным участником, преобразование права совместной собственности в право долевой собственности между теми же лицами и т.п.). В ФРГ абстрактный вещный договор уже не играет особой роли в позитивной системе регистрации поземельных прав для их добросовестного приобретения, так как нотариусы и регистраторы проверяют действительность обязательственного договора. В российском правопорядке пока нет обязательной нотариальной формы для всех видов отчуждения недвижимости и возникновение вещных прав зависит от действительности обязательств (негативная система регистрации прав), но законодатель на основе юридической фикции может установить возможность перехода права собственности во всех ситуациях в случае доверия приобретателя к данным в ЕГРН, когда правомочия владеющего отчуждателя никем не оспариваются и публично видимы из реестра (частично позитивная или фидуциарная регистрационная система). 

Ключевые слова:

недвижимое имущество, реестр прав, публичное доверие, добросовестность приобретателя, отметка о возражении, предварительная регистрация